6. Bau

Bau- und Immobilienmärkte entfesseln!

Mehr als bisher auf Markt und Wettbewerb setzen

Die Bau- und Immobilienpolitik in Hessen muss die Rahmenbedingungen so gestalten, dass auf den Märkten für Bauen und Immobilien so weit wie möglich ein funktionsfähiger Wettbewerb besteht, der eine effiziente Versorgung mit Gebäuden und Immobiliendienstleistungen gewährleistet. Nicht Staat und Kommunen sorgen für guten und günstigen Wohnraum, sondern die Unternehmen im Rahmen staatlich gesetzter, z.B. technischer oder sozialer Normen.

Je mehr sich Staat und Kommunen auf ihre originäre Aufgabe als Rahmensetzer beschränken, und je besser private Investitionen angereizt werden, desto größer ist die Chance, dass die Schieflage der Wohnungsmärkte in Städten wie auch im ländlichen Raum korrigiert wird: In den Verdichtungsräumen herrscht ein Nachfrageüberhang, in zahlreichen ländlichen Räumen hingegen ein Angebotsüberhang.

Die Landesregierung hat zwar zusätzlich zur Wohnungsbau- und Städtebauförderung erste Maßnahmen angestoßen – etwa einen Leitfaden zur Veräußerung von Grundstücken nach Konzepten oder die Schaffung eines Serviceportals für den Wohnungsbau – bleibt aber insgesamt hinter den Erwartungen zurück. Die Landesregierung setzt nach wie vor stark auf investitionshemmende Regulierung statt auf eine Entfesselung der Märkte.

Richtig wäre eine Deregulierung auf allen föderalen Ebenen. Die Regelungen des Bauordnungs- und des Baunebenrechts, sowie die hessische Bauordnung und die kommunalen Satzungen müssen auf kostentreibende Standards überprüft werden und Verordnungen wie beispielsweise die für Stellplätze müssten flexibler gehandhabt werden. Der Neubau ist mindestens gleichberechtigt neben den Bestandsobjekten zu fördern.

Kommunen müssen mehr private Investitionen ermöglichen

Die hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt in Städten kann am besten durch eine Erhöhung des Angebotes befriedigt werden. Nötig ist die Schaffung neuen, zusätzlichen Wohnraums. Solange das Bauland in hessischen Ballungsgebieten so knapp ist wie derzeit, werden Maßnahmen wie etwa die zusätzliche Förderung von Sozialwohnungen vor allem zu steigenden Grundstückspreisen führen. Dennoch erhöht die Landesregierung die Mittel für den sozialen Wohnungsbau stetig, bleibt jedoch klare Zahlen mit Blick auf  die tatsächlich abgerufenen Mittel schuldig. Ohne weitere Bautätigkeit in den Städten wird es keine nennenswerte Entspannung bei den Mieten geben.

Hessische Kommunen sollten für den Wohnungsbau mehr Grundstücksflächen zur Verfügung stellen, um dem Mangel an Bauland entgegenzuwirken. Grundstücke sollten nach Erwerb und Baureifmachung an Bewerber, unter Beachtung sozialer und qualitativer Gesichtspunkte veräußert werden. Um Baulücken zu aktivieren, sollten Land und Kommunen flächendeckende Baulückenkataster erstellen.

Der Ansatz im „Masterplan Wohnen in Hessen“ der Landesregierung, der vorsieht, zu prüfen, ob ein computergestütztes Tool zur Identifikation von Innenentwicklungsflächen des Regionalverbands Frankfurt RheinMain weiteren hessische Kommunen zugänglich gemacht werden kann, geht in die richtige Richtung und muss zeitnah umgesetzt werden.

Die Möglichkeiten der Nachverdichtung müssen erweitert werden. Nötig ist eine forcierte Innenentwicklung von Städten: Die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die vertikale und horizontale Nachverdichtung (Erweiterung der Gebäudevolumina) in Städten muss verbessert werden.
Die Investitionskraft der Kommunen muss im Rahmen des Kommunalen Finanzausgleichs und ohne Erhöhung von Steuern, Abgaben und Gebühren gestärkt werden. Eine bessere finanzielle Ausstattung der Kommunen im föderalen Gefüge ist notwendig, um eine Erhöhung des Anteils der Investitionen an den kommunalen Ausgaben zu erreichen.

Land und Kommunen sollen mittelstandsfreundliche Auftragsvergaben gewährleisten. Die Vergabevorschriften müssen von kommunalen Auftraggebern strikt eingehalten werden – unabhängig von deren Rechtsform. Die Vergabepolitik soll nicht dazu missbraucht werden, Ausschreibungen mit bürokratischen und vergabefremden Kriterien zu überlasten.

Für die Schaffung von Wohnbauflächen muss der Grundsatz der interkommunalen Zusammenarbeit verstärkt werden. Die Kommunen sollten auf kommunale Konkurrenz verzichten und stattdessen ihren prognostizierten Wohnflächenbedarf und ihr angestrebtes Wohnflächenangebot untereinander abstimmen und ausgleichen.

Im „Masterplan Wohnen“ ist der Kauf von Belegungsrechten vorgesehen. Dies sollte jedoch nicht durch den Bau von neuen Sozialwohnungen geschehen, was teuer und wenig treffsicher ist. Stattdessen sollte der Kauf von Belegungsrechten im Bestand intensiviert werden.

Im Bereich der öffentlichen Bauverwaltung und Bauplanung werden zunehmend Aufgaben, die bisher von der öffentlichen Verwaltung erfüllt werden, in GmbHs eingebracht, deren Gesellschaftsanteile sich mehrheitlich in öffentlicher Hand befinden. Diese überwiegend kommunalen Unternehmen sind aufgefordert, keine Leistungen am Markt anzubieten, die über ihre Aufgabenstellung der öffentlichen Daseinsvorsorge hinausgehen, um nicht in Konkurrenz zu den privatwirtschaftlich tätigen Ingenieurbüros zu treten.

Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sollten künftig auf 100% sozialen Wohnungsbau verpflichtet werden, um eine Verdrängung privater Investoren zu vermeiden Der „Masterplan Wohnen“ ist entsprechend anzupassen.

Gleichzeitig sollte die Förderung sozialer Wohnungsbauten auch Privaten zugänglich gemacht werden – zum Beispiel nach dem Vorbild der Praxis in Rheinland-Pfalz. Erste Ansätze im „Masterplan Wohnen“ müssen zeitnah konkretisiert werden.

Unklare Kompetenzen, komplizierte Strukturen und mangelhafte Planung verzögern und verteuern Bauvorhaben bereits heute in erheblichem Umfang. Land und Kommunen müssen eine ausreichende Ausstattung der öffentlichen Bauverwaltung mit Fachpersonal gewährleisten.

Eine Bereitstellung von ausreichenden Planungsmitteln sowie die Stärkung der Kompetenz und der Kapazitäten der Bauverwaltungen ist unbedingte Voraussetzung für die Instandhaltung der öffentlichen Infrastruktur.

Steuerlichen Rahmen für Investitionen verbessern

Allein durch Nachverdichtung wird sich das Problem mangelnden Wohnraums nicht lösen lassen. Mehr Bauland und neue Stadtviertel sind notwendig. Um Investitionen in neue Gebäude anzureizen, sollte die Grundsteuer in eine Bodenwertsteuer umgewandelt werden.

Da unbebaute Grundstücke weniger hoch besteuert werden, lohnt es sich für die Eigentümer, sie nicht zu bebauen und auf steigende Preise zu spekulieren. Eine Bodenwertsteuer würde dies ändern, indem Brachflächen und bebaute Flächen gleichermaßen steuerpflichtig würden. Zugleich sollten die Steuersätze sinken, damit das Gesamtaufkommen einer Bodenwertsteuer nicht über dem der bisherigen Grundsteuer liegt (aufkommensneutrale Reform).

Um den tatsächlichen Werteverzehr einer Immobilie steuerlich korrekt abzubilden, müssen u.a. technische Abnutzung und Alterseffekte besser als bisher berücksichtigt werden. Daher sollte das Land Hessen sich mit einer Bundesratsinitiative dafür einsetzen, dass die lineare Abschreibung im Mietwohnungsbau von 2 auf 4 Prozent erhöht wird. Das würde auch die Bereitschaft für private Investitionen in den Mietwohnungsbau erhöhen. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Anteil der Kosten für haustechnische Anlagen an den Gesamtherstellungskosten von Wohngebäuden stark erhöht. Die mittlere Nutzungsdauer aller Komponenten eines Neubaus bei Wohnungsbauten beträgt mittlerweile 36 Jahre.

Während das Aufkommen der Grunderwerbsteuer im Jahr 2010 noch 403 Millionen Euro betrug, wird es laut Haushaltsplanentwurf 2017 auf 1,3 Milliarden Euro ansteigen. Angesichts dessen sollte der Landtag die Grunderwerbsteuer von 6 Prozent wieder auf 3,5 Prozent reduzieren.

Die Landesregierung sollte im Bundesrat die Einführung einer steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung zustimmen, solange die CO2-Emissionen im Gebäudesektor noch nicht von einer Obergrenze wie bei Industrie und Elektrizität gedeckelt werden

Zudem muss die Bundesregierung die Städte bei der Entwicklung neuer Stadtviertel unterstützen. Das gilt insbesondere für den Ausbau der notwendigen Infrastruktur. Deshalb sollte die Landesregierung im Bund eine Reform der Städtebauförderung des Bundes einfordern.

Deregulieren

Landtag und Landesregierung müssen die hessische Bauordnung (HBO) entschlacken. Die derzeitige HBO besteht neben dem eigentlichen Gesetzestext aus einer unübersichtlichen Sammlung technischer Baubestimmungen. Die vielen Regelwerke mit den zugehörigen Spezifikationen und Verweisen erschweren die Arbeit von Planern, Baufirmen und Genehmigungsbehörden, erhöhen die Gefahr von Fehlern und schaffen Rechtsunsicherheit.

Der Landtag sollte einen Großteil der technischen Baubestimmungen in die HBO eingliedern. Um die Planungssicherheit zu steigern, sollten unterjährig möglichst keine neuen technischen Baubestimmungen mehr durch Verwaltungsakte vorgeschrieben werden. Als Sonderbau sollten nur wenige, außergewöhnliche Gebäude definiert werden, etwa Krankenhäuser oder Flughäfen, um Verzögerungen und Verteuerungen gewöhnlicher Gebäude zu vermeiden.

Die Regelungen zum Schallschutz sollten nach dem Vorbild des Brandschutzes gefasst werden. Abstandsflächenregelungen sollten an zeitgemäße Bauweisen und Formen angepasst werden. Darüber hinaus ist eine Harmonisierung von Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht vorzunehmen, um Kosten und Nachbarstreitigkeiten zu reduzieren.

Ferner sollten die Empfehlungen der Baukostensenkungskommission umgesetzt werden, die u. a. vorsehen, das serielle und modulare Bauen zu forcieren. Nach professionellen Berechnungen können durch die Verfolgung dieser  Bauweisen bis zu 25 Prozent der Baukosten eingespart werden.

Der Ansatz des „digitalen Bauens“ in der Wertschöpfungskette Planen, Bauen und Betreiben sollte grundsätzlich vorangetrieben werden. Bevor aber „Building Information Modelling“ auf breiter Basis umgesetzt werden kann, müssen zunächst Lücken bei Normen und Standards sowie bei Richtlinien für Vergabestellen geschlossen werden. Die Landesregierung sollte Pilotprojekte fördern und die Verbände und Kammern finanziell unterstützen, damit diese Qualifizierungsmaßnahmen und Beratung zur Einführung von entsprechender Software und Hardware anbieten.

Ein wichtiger Punkt bei der technischen Bewertung ist die Verfügbarkeit neutraler Schnittstellen für die BIM-Modelle. Gerade für öffentliche Auftraggeber ist es entscheidend, BIM-Leistungen neutral, ohne Vorgabe einer im Einzelfall bevorzugten Softwarelösung, ausschreiben zu können. Daher kommt der Verfügbarkeit einer bundesweit standardisierten Schnittstelle in den Software-Produkten eine große Bedeutung zu. Dies erkennend haben sich beispielsweise die öffentlichen Auftraggeber in Finnland (Senate Properties), in Norwegen (Statsbygg), in Dänemark (DECA) und in den USA (GSA), zusammengeschlossen, und den offenen Schnittstellen-Standard IFC (ISO 16739) in einem Public Statement zur Grundlage erklärt. Dafür, dass Deutschland diesem Beispiel folgt, sollte sich die Landesregierung einsetzen.

Hessische Politiker sollten sich für mehr Marktwirtschaft und Technologieneutralität in der Energie- und Klimapolitik mit Bezug auf Gebäude einsetzen. Über den Bundesrat sollte die Landesregierung sich dafür einsetzen, dass die Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht weiter verschärft wird, sondern auf den Stand 2014 zurückgeführt wird. Nutzungszwänge für erneuerbare Energien in Neubauten sollten abgeschafft und die Mindeststandards bei Neubau und Sanierung abgesenkt werden.

Ohne deutliche Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudesektor sind die klimapolitischen Ziele von Bund und Ländern von 80 Prozent Treibhausgasreduktion bis 2050 oder sogar mehr nicht zu schaffen. Denn im Gebäudesektor entstehen rund 40 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland. Die Steigerung der Energieeffizienz muss mit marktwirtschaftlichen Instrumenten erfolgen. Darauf sollte die Landesregierung im Bundesrat drängen, wenn in der gerade begonnenen Legislaturperiode des Bundestags erneut der Versuch unternommen wird, ein Gebäudeenergiegesetz durch Zusammenführung, Harmonisierung und Vereinfachung von Energieeinsparungsgesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu schaffen.

Die sog. Mietpreisbremse gehört abgeschafft und keineswegs verschärft, da sie Investitionen in neue und bestehende Wohnungen hemmt statt diese zu befördern. Gerade im unteren Preissegment ist das Verhältnis zwischen Baukosten und erzielbaren Mieten oft nicht mehr rentabel. Die Landesregierung sollte sich im Bundesrat dafür einsetzen, dass die Mietpreisbremse auf Bundesebene abgeschafft wird. Sie sollte ferner die in Hessen im Jahr 2015 eingeführte Mietenbegrenzungsverordnung zurücknehmen. Diese gilt derzeit für sechzehn hessische Gemeinden und kreisfreie Städte.

Die Landesregierung sollte alle bau- und immobilienwirtschaftlichen Referate in einer Abteilung im Wirtschaftsministerium ansiedeln. Die jetzige Aufteilung der Zuständigkeiten im Umwelt- und Wirtschaftsministerium wird der Priorität und Komplexität der Bau- und Immobilienwirtschaft nicht gerecht. Die Referate „IV6 Städtebau und Städtebauförderung“ und „IV7 Wohnungswesen“ in der Abteilung „IV Klimaschutz, nachhaltige Stadtentwicklung, biologische Vielfalt“ im Umweltministerium sollten zurück ins Wirtschaftsministerium verlegt werden.

Ansprechpartner
Clemens Christmann

Dr. Clemens Christmann
Wirtschafts- und Umweltpolitik