Umwandlungsverbot

Zusammenfassung

In Hessen wurde vom 12.05.2022 bis 31.12.2025 die Umwandlung von Mietswohnungen aus größeren Mietshäusern in Eigentumswohnungen durch einen Genehmigungsvorbehalt (§ 250 BauGB) in 53 Kommunen eingeschränkt. Im Durchschnitt dieser 53 Kommunen waren knapp 29 Prozent der Mietswohnungen von der Regulierung betroffen. Insgesamt waren das rund 245.000 Wohnungen in Hessen. In den Städten Wiesbaden und Frankfurt a. M. war sogar mehr als jede dritte Mietswohnung betroffen.

Das vorliegende VhU-Positionspapier nimmt eine Auswertung zu den Auswirkungen auf den hessischen Wohnungsmarkt vor.

Die Voraussetzungen für eine Umwandlungsgenehmigung waren so eng definiert, dass in der Praxis ein Umwandlungsverbot vorlag. Das bestätigt auch die Auswertung der Wohnungsumwandlungen in den drei Städten Darmstadt, Wiesbaden und Frankfurt a. M., wo wie Zahl der Wohnungsumwandlungen von 2021 bis 2024 um 85 Prozent zurückging.

Der hohe Anteil der Mietswohnungen, der unter die Regulierung des § 250 BauGB fiel sowie der drastische Einbruch bei den Wohnungsumwandlungen bestätigen, dass es sich beim Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB um einen scharfen und weitreichenden Eingriff in den Wohnungsmarkt handelt.

Zudem hatte der Bundesgesetzgeber mit dem Umwandlungsverbot des § 250 BauGB beabsichtigt, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Von daher erscheint es widersinnig, dass das Umwandlungsverbot in Hessen ausgerechnet in Städten wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt seine größte Wirkung entfaltet hat, wo der Anteil der Mietswohnungen mit über 70 Prozent ohnehin am größten ist. Das Umwandlungsverbot also dort am stärksten gewirkt hat, wo es die meisten und keinesfalls die wenigsten Mietswohnungen gibt.

Durch das Umwandlungsverbot des § 250 BauGB hatten zudem vor allem potenzielle Selbstnutzer das Nachsehen, da für sie der Erwerb von Wohneigentum aus dem Wohnungsbestand erheblich eingeschränkt wurde. Denn vier von fünf Haushalte bilden Wohneigentum aus dem Bestand. Zudem ist der Erwerb von Wohneigentum aus dem Bestand erheblich günstiger, als Wohneigentum aus dem Neubau.

Dabei dürfte das Umwandlungsverbot des § 250 BauGB langfristig genau zum Gegenteil dessen führen, was Gesetz- und Verordnungsgeber eigentlich beabsichtigt hatten. Langfristig dürfte das Umwandlungsverbot bei den Vermietern zu einer Marktkonzentration und bei Mietern zu steigenden Mieten führen.

Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft, der Wohnungseigentümer sowie die VhU haben die Einführung des Umwandlungsverbots in Hessen 2022 scharf kritisiert und abgelehnt und sich seitdem für die Abschaffung eingesetzt. Es war und ist richtig, dass am 31.12.2025 in Hessen das Umwandlungsverbot auf Grundlage des § 250 BauGB ausgelaufen ist.

Auf Grundlage des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB können in den 53 hessischen Kommunen auf einer anderen Rechtsgrundlage in Milieuschutzgebieten Wohnungsumwandlungen derzeit noch eingeschränkt werden. Diese Regelung wird in Hessen zum 31.12.2026 auslaufen. Auch dieses Auslaufen ist richtig und wird begrüßt.